Bài viết của Tiến sĩ, luật sư Nguyễn Bình An,người sáng lập công ty luật VCA & Cộng sự đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân (Tòa án ND tối cao) số 7 tháng 04/2012.
Thời điểm giá thuê mặt bằng cao ốc văn phòng tăng cao, hàng loạt doanh nghiệp chuyển sang thuê nhà ở làm văn phòng để cắt giảm chi phí. Hiện nay, nhiều dự án mới được đưa vào khai thác sử dụng, giá cả thuê mặt bằng trở nên linh hoạt, hấp dẫn, tạo nên sự dịch chuyển ngược trở lại của khách thuê.
Khách thuê cho rằng, hợp đồng cho thuê không công chứng, chứng thực có khả năng bị tòa án phán quyết hợp đồng vô hiệu nếu xảy ra kiện tụng, nên dựa vào căn cứ đó để gây sức ép với bên cho thuê nhằm mục đích giảm giá hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Còn bên
cho thuê khẳng định, họ có chức năng kinh doanh bất động sản nên hợp đồng này không cần thiết phải công chứng mà vẫn có giá trị pháp lý. Ai đúng, ai sai và hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân khác có thời hạn thuê trên sáu tháng nhưng không công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý hay không căn cứ theo quy định nào của pháp luật hiện hành?
(hình minh họa)
1. Nhiều đạo luật điều chỉnh và khoảng trống pháp lý trong thực tế Trước tiên, hãy xem xét các căn cứ pháp lý nào các bên tự tin dựa vào để khẳng định lẽ phải thuộc về mình. Quy định về
hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng, điều 492, Bộ luật Dân sự năm 2005 (“BLDS”) khẳng định: “
Hợp đồng thuê nhà ởphải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Bên khách thuê phân tích, căn cứ vào Điều này,
hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng giữa hai bên có thời hạn thuê trên sáu tháng nhưng không công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền sẽ vô hiệu. Một số thẩm phán cho biết, trong trường hợp này, nếu
hợp đồng thuê nhà trên sáu tháng mà các bên không ký công chứng, tòa án có thể sẽ tuyên vô hiệu; hoặc căn cứ Điều 134, BLDS, toà án sẽ cho các bên 30 ngày để tiến hành công chứng, hoàn thiện về hình thức của hợp đồng. Bên nào cố ý không tiến hành hoàn thiện hình thức thì nhiều khả năng toà sẽ tuyên giao dịch đó vô hiệu và bên có lỗi là bên cố ý không hoàn thiện hình thức giao dịch.
Nhưng bên cho thuê cho rằng, bởi
hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng thuộc sự điều chỉnh của Luật Nhà ở 2006 (“Luật Nhà ở”); theo đó, Điểm b, Khoản 3, Điều 93 của Luật này quy định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây: b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở”. Khoản 5, Điều 63, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ban hành ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở quy định: “
Hợp đồng thuê nhà ở thương mại quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của hai bên theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự. Trường hợp cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng hoặc bên cho thuê là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực
hợp đồng thuê nhà ở”. Do đó, vì bên cho thuê là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản nên hợp đồng giữa họ và khách thuê hoàn toàn không cần thiết phải công chứng hoặc phải hoàn thiện về hình thức của hợp đồng theo Điều 134, BLDS.
(hình minh họa)
Tuy nhiên, căn cứ hai bên đưa ra đều có vấn đề cần phải bàn. Nhà ở được định nghĩa tại Luật Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Giao dịch về nhà ở được hiểu là giao dịch về các công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Theo quy định tại Điều 90, Luật Nhà ở thì giao dịch về nhà ở gồm các hình thức
mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở. Nên có thể hiểu rằng, hợp đồng cho thuê nhà ở chịu sự điều chỉnh của luật này chỉ là hợp đồng cho thuê với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Còn các
hợp đồng cho thuê nhà ở có mục đích làm văn phòng (không để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân) sẽ không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở.
Luật Nhà ở là đạo luật áp dụng nguyên tắc luật chuyên ngành. Điều 3, Luật Nhà ở khẳng định: “Trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật này”. Căn cứ nguyên tắc này, các điều khoản về hợp đồng cho thuê nhà ở được nêu trong BLDS và các luật khác cũng phải được hiểu và áp dụng theo các quy định của Luật Nhà ở. Vì vậy, có thể thấy rằng, điều 492, BLDS và Luật Nhà ở không điều chỉnh
hợp đồng cho thuê nhà ở có mục đích làm văn phòng.
Cũng có ý kiến cho rằng, Điều 500, BLDS đã lường trước trường hợp này. Điều này quy định: “Thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác: Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 492 đến Điều 499 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là thuê nhà ở”. Điều khoản này có nội dung hết sức không rõ ràng khi quy định “trong trường hợp pháp luật không có quy định khác”. Pháp luật ở đây có thể hiểu là Bộ luật Dân sự hoặc một đạo luật khác. Xét về mục đích, cho thuê nhà ở làm văn phòng là một hoạt động kinh doanh bất động sản căn cứ theo giải thích của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (“LKDBĐS”). Điều 4, LKDBĐS xác định: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”. Đây là một giải thích khá rõ ràng nhằm xác định việc cho thuê nhà ở làm văn phòng thuộc phạm vi điều chỉnh của LKDBĐS. Theo đó,
hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng phải tuân thủ về mặt nội dung và hình thức được nêu trong Chương V, LKDBĐS. Vì thế, LKDBĐS đã có các quy định về việc thuê nhà nên không thể áp dụng Điều 500, BLDS trong trường hợp này được.
Theo Khoản 3, Điều 67, LKDBĐS,
hợp đồng thuê bất động sản phải được lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng này do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Điều này cũng có nội dung không rõ ràng là “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” dẫn đến sự ngộ nhận có thể áp dụng trở lại Điều 500, BLDS, tức là phải công chứng hợp đồng nếu thời hạn thuê trên sáu tháng. Hoặc cũng có thể hiểu ý chí của nhà làm luật là không cần công chứng hợp đồng vì bên cho thuê có chức năng kinh doanh bất động sản căn cứ theo quy định của Luật Nhà ở? Vậy cuối cùng thì áp dụng luật nào để điều chỉnh vấn đề này?
Theo phân tích ở trên, ta có thể loại trừ việc áp dụng Luật Nhà ở. Còn BLDS và LKDBĐS không xác định nguyên tắc áp dụng luật chuyên ngành nên trong trường hợp này phải áp dụng LKDBĐS, bởi theo Khoản 3, Điều 80, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 1996 đã quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau”. Nguyên tắc này cũng được Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật hiện hành xác định lại tại Khoản 3 điều 83.
Theo những lập luận trên, dẫn chiếu quy định của LKDBĐS, hai bên đương sự tham gia vào quan hệ
hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng có thể thỏa thuận với nhau về việc công chứng hợp đồng, nghĩa là có cần thiết phải công chứng hợp đồng hay không hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của hai bên. Nhưng nếu hai bên thỏa thuận không cần công chứng hợp đồng thì có thể lại rơi vào trường hợp đã phân tích ban đầu, khả năng bị tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc phải hoàn thiện về hình thức của hợp đồng (công chứng hợp đồng)… theo phán quyết của tòa án. Không thể bình luận sự đúng sai của tòa án khi áp dụng pháp luật bởi sự mập mờ, không rõ ràng trong nội dung của các đạo luật (“trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”) và cũng chưa có bất kỳ hướng dẫn nào của Hội đồng thẩm phán TANDTC về trường hợp này.
Tóm lại, mặc dù có nhiều luật điều chỉnh các loại
hợp đồng cho thuê nhà, nhưng vẫn tồn tại những khoảng trống pháp lý hay sự không rõ ràng của pháp luật quy định về hợp đồng thuê nhà ở làm văn phòng giữa bên cho thuê là doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản và bên thuê là tổ chức, cá nhân khác với thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên. Hệ quả pháp lý của nó là sự áp dụng pháp luật không thống nhất gây khó khăn cho các bên đương sự và cơ quan xét xử các tranh chấp có liên quan, tất yếu dẫn đến những phán quyết khác nhau đối với những vụ việc tương tự nhau. Đây là điều không ai mong muốn trong những nỗ lực cải cách tư pháp hướng tới xây dựng một nhà nước pháp quyền.
(hình minh họa)
2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật
Theo quan điểm cá nhân, khi xây dựng LKDBĐS, ý chí của các nhà làm luật đã thể hiện sự tôn trọng tự do ý chí giao kết hợp đồng, sự tự nguyện tham gia hợp đồng, bảo đảm các bên bình đẳng với nhau trên mọi phương diện trong nội dung Điều 67, LKDBĐS, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh
bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.Vì tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh
bất động sản nên Điều 72, LKDBĐS quy định về Hợp đồng thuê bất động sản cần được nhà làm luật sửa đổi, bổ sung như sau: “
Hợp đồng thuê bất động sản không cần công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền” nhằm khẳng định tự do ý chí giao kết hợp đồng của các bên tham gia và tương thích với Điểm b, Khoản 3, Điều 93, Luật Nhà ở.
chothuenhahcm.net
